Przez kilka ostatnich lat rząd starał się rozruszać rynek nieruchomości w Polsce. Robił to poprzez dwa programy: Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych. Pierwszy z nich skończył się wraz z końcem 2012 roku. Jego następcą był MDM, który wystartował w 2014 roku i trwał przez 4 lata. Jakie były korzyści z tego programu? Jakie trzeba było spełnić wymagania? Czy ten program również doczekał się swojego następcy? O tym wszystkim dowiecie się czytając ten artykuł.
Czym był program Mieszkanie dla Młodych?
Kiedy 31 grudnia 2012 roku zakończył się program Rodzina na Swoim, wielu ludzi straciło możliwość zakupu nieruchomości. Program ten okazał się wielkim sukcesem. Z jednej strony pomagał uzyskać kredyt na preferencyjnych warunkach, a z drugiej pobudzał rynek bankowy oraz rynek budownictwa mieszkaniowego. Przez wiele osób uznawany był za najlepszy rządowy program, wprowadzony w ostatnim okresie. Zainteresowanie było tak ogromne, że postanowiono go kontynuować, ale pod trochę inną postacią.
W wyniku kilku modyfikacji narodził się program Mieszkanie dla Młodych. Jego głównym zadaniem miała być pomoc ze strony państwa dla młodych ludzi, którzy chcieli kupić swoje pierwsze w życiu mieszkanie. Pomoc polegała na jednorazowym dofinansowaniu wkładu własnego, które było udzielane w momencie wypłaty kredytu hipotecznego. Realizacją programu zajmował się Bank Gospodarstwa Krajowego przy współpracy z Ministerstwem Infrastruktury i Rozwoju oraz bankami udzielającymi kredytów hipoteczych.
Program ten, podobnie jak jego poprzednik, okazał się kolejnym wielkim sukcesem rządu. Przez 4 lata jego trwania skorzystało z niego ponad 110 tysięcy wnioskodawców, którym zostało przyznane dofinansowanie wkładów własnych na łączną kwotę prawie 3 mld złotych. Ostatni nabór zakończył się dnia 3 stycznia 2018 roku.
W jakim celu wprowadzono program Mieszkanie dla Młodych?
Jeszcze parę lat temu osoby, które chciały wziąć kredyt hipoteczny, nie musiały się martwić wkładem własnym. Na rynku funkcjonowały nawet banki, które udzielały kredytów na kwotę wyższą, niż wartość nieruchomości. Sytuacja ta zaczęła ulegać zmianie od 2014 roku, kiedy to Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zaczęła powoli wprowadzać pewne zaostrzenia wymogów udzielania kredytów mieszkaniowych. Od tego momentu, każda osoba starająca się o taki kredyt musiała posiadać wkład własny, który początkowo wynosił 10% i stopniowo rósł z każdym kolejnym rokiem, aż osiągnął poziom 20%.
Dla wielu osób okazała się to przeszkoda nie do pokonania. Nie dysponowali oni takimi oszczędnościami, które pozwoliłyby im wpłacić wymagany wkład własny, co skutkowało tym, że nie mogli starać się o kredyt. Zaczęły to po części wykorzystywać banki, które proponowały klientom wzięcie pożyczki gotówkowej na pokrycie wymaganego wkładu własnego. Pomocne w tej sprawie okazały się też wszelkie pożyczki online, które w łatwy i szybki sposób pomagały w zdobyciu niezbędnej gotówki. Wiązało się to jednak z tym, że klienci ponosili znacznie wyższe koszty, bo oprócz kredytu na zakup nieruchomości mieli również do spłaty pożyczkę gotówkową. Nie każdy również posiadał zdolność kredytową, która pozwalałaby na zastosowanie takiego połączenia.
Z pomocą przyszedł więc program Mieszkanie dla Młodych. W głównej mierze został on wprowadzony po to, żeby pomóc ludziom w uzyskaniu wymaganego wkładu własnego. Wysokość dofinansowania została tak ustalona, żeby pozwalała na jego pokrycie. Dzięki temu wiele osób mogło w końcu rozpocząć starania o kredyt hipoteczny. Zwłaszcza, że kilka banków nie zastosowało się w pełni do wymagań KNF i wymagało od klientów jedynie 10% wkładu własnego, zamiast wymaganych 20%. Było to możliwe w przypadku, gdy klient wykupił w banku dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Kto mógł się starać o dofinansowanie w ramach MDM?
Wprowadzenie programu MDM nie oznaczało wcale, że wszyscy mogli starać się o dofinansowanie. Rząd za pomocą Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi , wprowadził pewne kryteria, które trzeba było spełniać. Jakie to były kryteria?
Kryterium dotyczące wieku
O dofinansowanie mogły się starać jedynie osoby, które nie ukończyły 35 roku życia. W przypadku, gdy w danym roku ktoś miał 35 urodziny, to czas na złożenie wniosku upływał wraz z końcem danego roku. Gdy o kredyt starało się małżeństwo, to wówczas liczył się wiek młodszego ze współmałżonków.
Kryterium dotyczące nieruchomości
W ramach programu Mieszkanie dla Młodych można było zakupić nieruchomość (mieszkanie lub dom jednorodzinny) pochodzącą jedynie z rynku pierwotnego. Nabyć je można było jedynie od podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, czyli od deweloperów lub spółdzielni mieszkaniowych. W przypadku domów jednorodzinnych dopuszczalna była budowa systemem gospodarczym, wówczas dofinansowanie przyjmowało postać częściowego zwrotu podatku VAT.
Istniały również limity dotyczące powierzchni nabywanej nieruchomości. W przypadku mieszkań nie mogła ona przekraczać 75 m2 powierzchni użytkowej, chyba że wnioskodawca wychowywał troje lub więcej dzieci. Wówczas limit ten wynosił 85 m2 powierzchni użytkowej. Limit, który obowiązywał w przypadku domów jednorodzinnych, to 100 m2 powierzchni użytkowej lub 110 m2 w przypadku rodzin wielodzietnych.
Jeżeli chodzi o powierzchnię użytkową, to obowiązywał jeszcze jeden limit, mianowicie limit ceny 1 m2. Dzielił się na 3 kategorie, które obowiązywały dla:
- stolic województw,
- gmin sąsiadujących ze stolicami,
- pozostałych miejscowości w danym województwie
Limity te zmieniały się co kwartał, a ustalano je na podstawie średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wskaźniki te były określane przez wojewodów i mnożyło się je przez współczynnik 1,1.
Kryterium dotyczące kredytu
Żeby uzyskać dofinansowanie w ramach programu MDM przede wszystkim należało złożyć wniosek o kredyt w banku, który miał podpisaną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Udzielany kredyt hipoteczny musiał być w złotówkach i co najmniej na okres 15 lat. Mógł zostać przeznaczony na zakup nieruchomości na terenie Polski. Kredyt musiał być również w kwocie, która stanowiła co najmniej 50% ceny kupowanej nieruchomości.
Zmiany wprowadzone w programie Mieszkanie dla Młodych
W wrześniu 2015 roku do programu MDM wprowadzono pewne zmiany. Najlepszą z nich, z punktu widzenia kredytobiorcy, było dopuszczenie do programu nieruchomości z rynku wtórnego (w tym przypadku wskaźnik określany przez wojewodów mnożony był przez współczynnik 0,9). Zwiększono również samo dofinansowanie oraz zniesiono limit wieku dla beneficjentów, którzy mieli trójkę lub więcej dzieci. W przypadku tych osób nastąpiła jeszcze jedna istotna zmiana, mianowicie w momencie starania się o dopłatę mogli już być właścicielami innej nieruchomości. Ostatnią istotną zmianą było to, że o kredyt i dofinansowanie mogły się starać osoby nie będące małżeństwem.
Ile wynosiło dofinansowanie w ramach programu MDM?
Tak jak wspominaliśmy, pomoc w ramach programu Mieszkanie dla Młodych polegała na udzieleniu jednorazowego dofinansowania wkładu własnego. Jego wysokość była uzależniona od liczby posiadanych dzieci. Po zmianach wprowadzonych w 2015 roku dofinansowanie wynosiło:
- 10% dla singli i rodzin bezdzietnych,
- 15% dla singli i rodzin z jednym dzieckiem,
- 20% dla singli i rodzin z dwójką dzieci,
- 30% dla singli i rodzin z co najmniej trójką dzieci
Do wyliczenia kwoty dofinansowania brało się powierzchnię użytkową nieruchomości. W przypadku singli i rodzin z jednym lub dwójką dzieci, powierzchnia ta wynosiła 50 m2, a w ostatnia z wymienionych grup mogła otrzymać dopłatę do 65 m2.
W trakcie trwania programu MDM można było uzyskać dodatkową dopłatę w wysokości 5%. Dodatkowe środki mogła otrzymać rodzina lub osoba, której urodziło się trzecie lub kolejne dziecko.
Ograniczenia w ramach programu Mieszkanie dla Młodych
Skorzystanie z dofinansowania wiązało się z pewnymi obostrzeniami. W przypadku, gdy któreś z nich zostało złamane, to przyznane dofinansowanie trzeba by było zwrócić. O czym więc należy pamiętać?
- Zakupionej w ramach programu MDM nieruchomości nie można sprzedać, wynająć, ani użyczyć przez 5 lat od momentu jej nabycia. Nie można również zmienić sposobu jej użytkowania na innych niż mieszkaniowy. Niemożliwym jest więc otworzenie w mieszkaniu na przykład kancelarii prawnej lub gabinetu psychologicznego.
- Przez okres 5 lat od dnia zakupu w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, nie można kupić albo uzyskać praw własności do innej nieruchomości (mieszkania lub domu jednorodzinnego). W tym przypadku istnieje jeden wyjątek – takie nieruchomości możemy otrzymać w spadku.
- Nie można całkowicie spłacić kredytu, ani nadpłacić jego części (jeżeli nadpłata przekraczałaby wysokość otrzymanego dofinansowania), w okresie 5 lat od kupna mieszkania lub domu jednorodzinnego
Ograniczenia te wprowadzono w głównej mierze po to, żeby nie nastąpiło masowe kupowanie nieruchomości, które byłyby przeznaczane od razu na wynajem lub na prowadzenie działalności gospodarczej.
Jak wyglądał proces ubiegania się o dofinansowanie w ramach programy MDM?
Proces wnioskowania o dofinansowania wkładu własnego wyglądał tak samo przy każdym naborze. Składał się z następujących etapów:
Etap 1 – Klient zjawiał się w banku z zamiarem złożenia wniosku o kredyt oraz o dofinansowanie.
Etap 2 – Pracownik banku w pierwszej kolejności wprowadzał dane klientów do systemu Banku Gospodarstwa Krajowego, który był udostępniony wszystkim współpracującym bankom. Następowała wtedy weryfikacja, czy klient jest uprawniony do złożenia wniosku w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Jeżeli wcześniej już z niego korzystał albo uzyskał pomoc w ramach programu Rodzina na Swoim, to jego wniosek był odrzucany. W przypadku pozytywnej weryfikacji system BGK generował dokument, na którym była informacja dla banku o braku przeciwwskazań do złożenia przez klienta wniosku o dopłatę.
Etap 3 – Klient musiał złożyć w banku, w którym ubiegał się o kredyt, wniosek o dofinansowanie wkładu własnego wraz z niezbędnymi oświadczeniami oraz wniosek o kredyt i wymagane przez bank dokumenty. Od momentu złożenia wniosku bank miał maksymalnie 60 dni na przekazanie go do BGK.
Etap 4 – Pracownik banku weryfikował dostarczone przez klienta dokumenty, a następnie musiał wprowadzić dane z papierowego wniosku do systemu BGK. Dane te były również weryfikowane przez drugiego pracownika banku. W przypadku, gdy wszystkie dane były poprawne następowała akceptacja wniosku w systemie BGK.
Etap 5 – Po zaakceptowaniu wniosku system BGK generował dokument, który informował o statusie wniosku. Jeżeli wniosek mieścił się w limicie, to była to informacja o zarezerwowaniu dofinansowania, a jeżeli był poza limitem, to o oczekiwaniu na zwolnienie limitu. Dokument ten zawierał również informację o nadaniu numeru wniosku o dofinansowanie. Następnie bank przekazywał ten dokument klientowi.
Etap 6 – Jeżeli wniosek był zaakceptowany już po zamknięciu naboru, to system BGK automatycznie go zwracał. O kolejności ubiegania się o dofinansowanie w ramach programu MDM decydował moment dokonania akceptacji wniosku przez pracownika banku udzielającego kredyt hipoteczny.
Jakie dokumenty były wymagane przy staraniu się o kredyt hipoteczny z dofinansowaniem MDM?
Jeżeli chodzi o sam kredyt hipoteczny, to lista dokumentów była taka sama, jak przy ubieganiu się o standardowy kredyt. Klient musiał więc przedstawić między innymi: dokument tożsamości, zaświadczenie o uzyskiwanych dochodach, wyciąg z konta, umowę przedwstępną, czy odpis z księgi wieczystej. Każdy bank miał swoją listę wymaganych dokumentów.
Oprócz tych standardowych dokumentów, klient musiał również złożyć wniosek o dofinansowanie, wraz ze stosownymi oświadczeniami:
- pisemne oświadczenie mówiące o tym, że w dniu składania wniosku klient nie posiada na własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wraz z oświadczeniem, że warunek ten również będzie spełniony w dniu nabycia nieruchomości
- pisemne oświadczenie, które zobowiązywało klienta do rozwiązania umowy najmu i opuszczenia lokalu mieszkalnego lub zrzeczenia się spółdzielczego lokatorskiego prawa do nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opuszczenie tego lokalu, w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym została zawarta umowa ustanowieniu lub przeniesieniu własności nieruchomości
- pisemne oświadczenie mówiące o tym, że nabywana nieruchomość będzie służyła jedynie do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych
- pisemne oświadczenie osoby, która wybudowała nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mówiące o tym, że dana nieruchomość zostanie po raz pierwszy zasiedlona przez nabywcę
W jakich bankach można był starać się o kredyt hipoteczny MDM?
Na samym początku umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego miały podpisane tylko dwa banki: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. oraz Bank Polska Kasa Opieki S.A. Tylko tam było więc możliwe uzyskanie kredytu z dopłatą. Z każdym miesiące liczba banków jednak rosła. Ostatecznie klienci mogli starać się o dofinansowanie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych w 14 bankach:
- Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski
- Bank Polska Kasa Opieki
- Getin Noble Bank
- Bank Polskiej Spółdzielczości
- Alior Bank
- SGB-Bank
- Bank Ochrony Środowiska
- BGŻ BNP Paribas
- Bank Millenium
- Eurobank
- Deutsche Bank
- Bank Zachodni WBK
- Raiffeisen Polbank
- Credit Agricole
Jakie były korzyści z wprowadzenie programu Mieszkanie dla Młodych?
Na wprowadzonym przez rząd programie skorzystały trzy strony: osoby chcące kupić nieruchomość, banki udzielające kredytów i rynek nieruchomości. Dzięki dofinansowaniu wkładu własnego wiele osób mogło nabyć swoją upragnioną nieruchomość. Bez tych dodatkowych pieniędzy byłoby to niemożliwe, bo takie osoby najczęściej nie dysponowały żadnymi oszczędnościami.
Możliwość uzyskania dopłaty sprawiła, że wiele osób zdecydowało się wziąć kredyt, zamiast kupować nieruchomość za gotówkę. Miało to bezpośrednie przełożenie na wzrost liczby udzielanych przez banki kredytów hipotecznych. Dzięki programowi Mieszkanie dla Młodych rynek bankowy znacznie odżył.
Podobnie zadziało się z rynkiem nieruchomości. Wprowadzenie tego programu sprawiło, że rozkręciła się koniunktura na rynku mieszkaniowym.
Jak wygląda życie po zakończeniu programu MDM?
Pomimo wielkiej popularności, program Mieszkanie dla Młodych nie doczekał się swojego następcy. Rząd co prawda obiecywał, ze wprowadzi nowe rozwiązania, które wesprą rynek nieruchomości, jednak na razie do tego nie doszło. Jedynym pomysłem, który rząd wcielił w życie jest programy Mieszkanie Plus oraz Mieszkanie na Start, ale w rzeczywistości mało kto z nich korzysta.
Celem pierwszego programu jest zapewnienie taniego wynajmu z możliwością późniejszego wykupu nieruchomości. Program skierowany jest do wszystkich grup społecznych, ale w praktyce mogą z niego skorzystać jedynie ci, którzy są w najgorszej sytuacji finansowej i nie posiadają na własność żadnej nieruchomości. Decydując się na skorzystanie z programu Mieszkanie Plus można wybrać jedną z dwóch wersji, które w jego ramach obowiązują. Pierwszą z nich jest wyłącznie pobieranie opłaty do czynszy wynajmowanej nieruchomości. Druga opcja daje możliwość najmu z możliwością późniejszego wykupu mieszkania. Wówczas miesięczna rata najmu jest odpowiednio wyższa.
Z kolei program Mieszkanie na Start polega na dopłacie do czynszu dla najemców mieszkań. Kierowany jest głównie do najemców nowych nieruchomości powstałych lub poddanych rewitalizacji w ramach współpracy gmin z inwestorami. Żeby otrzymać dopłatę trzeba spełniać określone warunki, a o jej przyznaniu decyduje gmina. Program ten ma za zdanie zrealizować dwa cele: społeczny i inwestycyjny. Z jednej strony ma pomóc zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, a z drugiej zachęcać do budowy nowych mieszkań na wynajem.
