Sprzedaż mieszkania a kredyt hipoteczny
Posiadasz kredyt hipoteczny i zastanawiasz się czy pomimo tego możesz sprzedać swoje mieszkanie? A może dopiero planujesz wzięcie hipoteki i chcesz wiedzieć, czy zyskasz taką możliwość w trakcie spłaty kredytu? Koniecznie przeczytaj poniższy artykuł, a rozwiejemy w nim wszelkie Twoje wątpliwości!
Co trzeba wiedzieć o kredycie hipotecznym?
W Internecie znajduje się mnóstwo informacji na temat kredytów hipotecznych, z których oczywiście nie wszystkie są zrozumiałe dla osób, które nie miały nigdy wcześniej styczności z taką formą finansowania zakupu nieruchomości. Mimo, że tak samo jak w przypadku każdego innego kredytu, będziemy musieli oddać całą kwotę, razem z sowitą nawiązką – dla wielu osób wciąż pozostaje to jedyna możliwa forma zakupu swojego własnego mieszkania. Przed podjęciem takiej decyzji, która będzie miała wpływ na następne kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat naszego życia, warto wcześniej zebrać jak najwięcej informacji o tej formie kredytu. Warto rozpocząć od podstaw, a więc czym dokładnie jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny
Jest to zobowiązanie, które zaciągamy w celu sfinansowania zakupu nieruchomości lub remontu swojego mieszkania. W przypadku kredytów gotówkowych, najczęściej nie obligujemy się do wykorzystania pieniędzy w określony sposób, jednak hipoteka z góry zakłada przeznaczenie, cel spożytkowania pieniędzy. Kredyt hipoteczny wyróżnia się wśród wszystkich innych tym, że ma zabezpieczenie w postaci konkretnej nieruchomości, którą zakupiliśmy za pieniądze z kredytu. Jak się pewnie domyślasz, w takiej sytuacji nie opłacanie rat kredytu w terminie może skutkować przejęciem nieruchomości przez bank, który udzielił pożyczki. Warto wiedzieć również o tym, że pieniądze, które pozyskujemy z banku mogą dotyczyć nie tylko zakupu samej nieruchomości, ale również i działki. W grę wchodzi również budowa domu całkowicie od podstaw, lub wykończenie kupionego domu. Będąc stroną umowy z bankiem zobowiązujesz się do spłaty całości zadłużenia zgodnie z ustalonym wspólnie harmonogramem. Spłata obejmuje kapitał plus odsetki i inne opłaty, które mogą mieć wpływ na wysokość miesięcznej raty. Mogą być nimi na przykład prowizje banku i opłaty ubezpieczeniowe, które są rozdzielane na kredytobiorcę. Kredyt hipoteczny charakteryzuje się dużą kwotą i bardzo długim okresem spłaty, który może sięgać nawet 35 lat.
Kredyt hipoteczny a zdolność kredytowa
Ze względu na długi okres spłaty bank dokładnie bada Twoją zdolność kredytową i ocenia jakość środka. Dokładna analiza Twojej sytuacji finansowej oraz długa lista dokumentów wymaganych przez bank sprawiają, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest nieopłacalne w sytuacji, kiedy potrzebujemy małej kwoty. Cały system zyskuje jednak sens, kiedy potrzebujemy dużej kwoty, której nie jesteśmy w stanie zaoszczędzić we własnym zakresie lub zwyczajnie chcemy przyspieszyć spełnienie swoich marzeń o własnych czterech ścianach. Zastanawiasz się co dokładnie bank bierze pod uwagę, kiedy ocenia Twoją zdolność kredytową? Będzie to na przykład
- wysokość wkładu własnego, na który się zdecydujesz,
- Twoje dochodowy, a dokładniej ich wysokość i częstotliwość, z jaką wpływają na Twoje konto,
- liczba członków Twojej najbliższej rodziny,
- staż pracy w obecnej firmie,
- Twój wiek,
- Twoje wykształcenie,
- koszta związane z Twoim gospodarstwem domowym,
- Twoją dotychczasową historię kredytową,
- rodzaj samej nieruchomości, która będzie figurować jako zabezpieczenie kredytu.
Dzięki tym, oraz wielu dodatkowym informacjom – bank jest w stanie bardzo precyzyjnie określić ryzyko związane z tym, czy potencjalny kredytobiorca może sobie pozwolić na spłatę raty kredytowej w konkretnej wysokości. Im krótszy okres kredytowania wybierzemy tym wyższą miesięczną ratę przyjdzie nam zapłacić. Analogicznie, jeżeli zdecydujemy się na wydłużenie terminu spłaty kredytu, jego rata będzie malała. Co ciekawe, w Internecie znajduje się wiele kalkulatorów online, które pozwalają oszacować koszty kredytowe w konkretnych bankach i wysokość raty, którą przyjdzie nam zapłacić. Oczywiście dokładną analizę zdolności kredytowej oraz dokładne wyliczenie finalnej raty kredytu – możemy otrzymać jedynie od pracownika konkretnego banku, który przygotuje dla nas spersonalizowaną ofertę. Nie da się ukryć, że jednym z najważniejszych aspektów, który zapewnia nam jak największą zdolność kredytową, są zarobki. Im większy miesięczny dochód spływa na nasze konto, tym na większy kredyt będziemy mogli sobie pozwolić.
Wkład własny przy kredycie hipotecznym
Na ratę kredytu hipotecznego wpływ ma nie tylko sama kwota, którą pożyczyliśmy od banku, ale też wysokość wkładu własnego. W zdecydowanej większości – banki wymagają co najmniej 20% wkładu własnego, niezależnie od kwoty kredytu. Tym samym decydując się na przykład na kredyt w wysokości 200 000 złotych, przyjdzie nam zapłacić 40 tysięcy złotych. Niektóre banki obniżyły wkład własny do 10% od całości kwoty, w takiej sytuacji musimy jednak skorzystać z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Nawet 10% wkład własny dla wielu osób może być ogromną kwotą zaporową, jednak jest to absolutna podstawa do udzielenia kredytu hipotecznego na tak wysokie kwoty. Warto jednak pamiętać o tym, że wkładem własnym nie musi być zawsze gotówka. Bank przyjmie również w zamian chociażby działkę, materiały budowlane czy wykonane prace budowlane. Na im większy wkład własny się zdecydujemy, tym zajmujemy lepszą pozycje negocjacyjną w rozmowach z bankiem, możemy wnioskować między innymi o obniżenie marży czy zrezygnowanie z prowizji banku, co poskutkuje obniżeniem miesięcznej raty kredytu.
Sprzedaż mieszkania w trakcie spłacanie kredytu hipotecznego
Kredyty hipoteczne najczęściej zaciągane są na okres 25-30 lat. W takiej sytuacji jest to zobowiązanie na ogromną część naszego życia. Tym samym wiele osób słusznie zastanawia się czy można coś zrobić w sytuacji, kiedy byłaby potrzeba sprzedaży mieszkania podczas spłacania kredytu. Czy sprzedaż mieszkania z aktywną hipoteką jest możliwa? Oczywiście, że tak. Co więcej, w obliczu inflacji i rosnących w ostatnim czasie stóp procentowych, dla wielu osób stała się to jedyna dostępna możliwość. Chodzi tu oczywiście o sytuacje, w której zwyczajnie nie stać nas na dalszą opłatę miesięcznych rat i chcemy sprzedaż nieruchomość, aby spłacić dług w całości. Wiele par decyduje się na przykład na sprzedaż mieszkania po rozwodzie, jeżeli żaden z małżonków nie zamierza przejąć danej nieruchomości. Sama procedura sprzedaży nieruchomości z hipoteką w zasadzie nie różni się od zwykłych, standardowych transakcji związanych z nieruchomościami. Oczywiście musimy poinformować najpierw bank o naszym zamiarze. Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką musi być dokonana w odpowiednim momencie – kiedy możliwe jest uzyskanie jak najwyższej ceny i jak najniższych kosztów sprzedaży. Obecnie ceny nieruchomości rosną z powodu inflacji, co daje możliwość uzyskania bardzo dobrej, wysokiej kwoty ze sprzedaży mieszkania. Ponadto wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może zaoszczędzić sporo pieniędzy na odsetkach. Z drugiej strony może wiązać się to z koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty bankowej za wcześniejsze zerwanie umowy. Warto więc odpowiednio te decyzje przemyśleć i przekalkulować, które rozwiązanie będzie dla nas najbardziej opłacalne. Jak przeprowadzić formalności związane ze sprzedażą mieszkania z hipoteką? Po pierwsze, odwiedź swój bank, aby uzyskać dowód, zaświadczenie o aktualnym stanie kredytu hipotecznego. Dowiedz się również, czy bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę całego zadłużenia. Znajdź kupca – możesz to zrobić samodzielnie, zamieszczając odpowiednie ogłoszenie sprzedaży mieszkania w znanych portalach ogłoszeniowych i prasie lokalnej lub korzystając z pomocy pośrednika. Odbierz promesę z banku o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej i hipoteki po spłacie zadłużenia. Podpisz z kupującym akt przeniesienia własności mieszkania poświadczony notarialnie – jeśli kupujący potrzebuje więcej czasu na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, najpierw podpisz umowę przedwstępną określającą cenę sprzedaży nieruchomości i datę podpisania. Spłata kredytu hipotecznego – jeśli kupujący sfinansuje również zakup mieszkania kredytem hipotecznym, jego bank przekaże odpowiednią kwotę do Twojego banku na pokrycie Twojego zobowiązania, a tylko ewentualna nadwyżka zostanie przelana bezpośrednio na Twoje konto. Jednak w przypadku kredytu gotówkowego ze sprzedażą mieszkania, kupujący przelewa pieniądze na Twoje konto i to Ty musisz rozliczyć się w banku. Odbierz pismo z banku wyrażające zgodę na anulowanie hipoteki i przekaż je nowemu właścicielowi mieszkania.
