Kredyt deweloperski – co to jest i jak działa?
Kredyt deweloperski to jeden ze sposobów na sfinansowanie projektów mieszkaniowych. Budowa kilku, a czasem nawet kilkunastu budynków mieszkalnych wiąże się z dużymi kosztami, które nie każdy deweloper może pokryć z własnych środków finansowych. W takiej sytuacji pomocą może okazać się kredyt deweloperski, z którego korzysta bardzo duża część początkujących, jak i doświadczonych deweloperów. Zobacz, kto może go otrzymać, jakie są jego warunki oraz czym charakteryzuje się tego rodzaju produkt bankowy.
Czym jest kredyt deweloperski?
Kredytów deweloperskich udzielają banki, na jeden konkretny cel – sfinansowanie inwestycji deweloperskich. Oznacza to, że pieniądze pozyskane w taki sposób deweloper może użyć tylko na sfinansowanie budowy nieruchomości, adaptację i remont nieruchomości oraz wykończenie projektu deweloperskiego. Nieruchomości, które powstały między innymi ze środków z kredytu muszą po skończonej budowie zostać w całości lub tylko częściowo sprzedane, lub wynajęte.
Kredyt dla dewelopera przyda się wszystkim osobom, które chcą zrealizować plan budowy osiedla mieszkaniowego, domów jednorodzinnych, powierzchni biurowych, budynków wielorodzinnych lub powierzchni usługowych. Kredyt deweloperski wymaga wkładu własnego, który najczęściej wynosi ok. 20% całej inwestycji.
Kredyt deweloperski – warunki otrzymania
Ten rodzaj finansowania przeznaczony jest dla podmiotów gospodarczych, które prowadzą działalność deweloperską. Oznacza to, że nie może z niego skorzystać każda prywatna osoba, która chciałaby zrealizować projekt budowy osiedla. Zanim bank przyzna deweloperowi pieniądze, z pewnością dokładnie przeanalizuje jego sytuację finansową. Podobnie jak w przypadku kredytów konsumenckich bank sprawdza, czy osoba, która ubiega się o kredyt, jest wypłacalna i czy jest wiarygodna finansowo. Zdolność kredytowa inwestora jest w tym przypadku bardzo istotna, a bank może przeanalizować stan jego majątku.
Projekt
Deweloper, który ubiega się o kredyt, musi także przedstawić swój plan finansowania projektu z własnych środków. Im mniejszy jest udział kredytu w realizowaniu projektu, tym większa jest szansa na otrzymanie pieniędzy od banku. Potencjalny inwestor musi więc posiadać sporo własnych środków, z których również będzie finansowana cała inwestycja. Instytucja finansowa, w której deweloper ubiega się o pieniądze, z pewnością dokładnie przeanalizuje projekt oraz jego rentowność. Projekt inwestycji wynikający z biznesplanu najczęściej przesądza o decyzji banku, dlatego warto spędzić trochę czasu nad jego tworzeniem. Wykonanie projektu można zlecić analitykom, którzy znają się na rzeczy, a dokumenty, które opracowują, są rzetelne i na wysokim poziomie.
Kredyt deweloperski – lokalizacja
Bank podczas analizowania wniosku o kredyt deweloperski zwraca też uwagę na lokalizację całej inwestycji. Im jest ona lepsza i atrakcyjniejsza dla potencjalnych klientów, tym więcej na inwestycji może zarobić deweloper. Dla banku jest to sygnał, że projekt zakończy się sukcesem i deweloper nie będzie miał problemu z tym, aby spłacić swoje zobowiązanie. Informacje na temat opłacalności budowania nieruchomości w danej lokalizacji powinny być zawarte w biznesplanie. Bank samodzielnie też obliczy czy po jakimś czasie inwestycja nie straci na swojej cenie i czy np. mieszkania nie będą musiały być sprzedawane taniej. Jak wiadomo im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena nieruchomości i większy zwrot z inwestycji dla dewelopera. Lokalizacja odgrywa więc kluczową rolę i może zapewnić sukces lub porażkę deweloperowi. Obszary dobrze skomunikowane, które znajdują się w okolicy szkół, przychodni i parków będą bardziej atrakcyjne niż te, które znajdują się na obrzeżach miasta.
Doświadczenie dewelopera
Bank dba o to, aby ryzyko niespłacenia kredytu było jak najmniejsze, w tym celu przygląda się też doświadczeniu dewelopera. Instytucje finansowe chętniej podejmują współpracę z doświadczonymi deweloperami. Osoby, które już wcześniej realizowały podobne projekty i mają długą historię kredytową, z łatwością otrzymują kredyty deweloperskie. Jednak jak wiadomo, każdy kiedyś zaczynał swój pierwszy projekt i nie miał doświadczenia. Co zrobić w takim przypadku, aby zwiększyć swoje szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku?
Najlepszym rozwiązaniem będzie kredyt dla spółki celowej. Aby go dostać, należy utworzyć spółkę, która będzie podmiotem gospodarczym i tworem prawnym, który powołany zostaje na potrzeby realizacji projektu inwestycyjnego. Charakteryzuje się on dużym udziałem kapitału bankowego i ułatwia staranie się o środki pieniężne z banku.
Wszyscy wspólnicy, którzy znajdują się w spółce, powinni mieć dobrą historię kredytową i posiadać kapitał na wykonanie określonego zadania. Kredyt dla spółki z o.o. daje duże szanse na zrealizowanie projektu deweloperskiego bez dużego doświadczenia i długoletniej działalności. Atrakcyjny biznesplan może przekonać bank na tyle, że wyda on pozytywną odpowiedź na wniosek dewelopera.
Kredyt deweloperski – otwarty rachunek powierniczy
Każdy deweloper ma możliwość wyboru rachunku powierniczego: zamkniętego lub otwartego. To jaki rodzaj rachunku wybierzesz, zależy wyłącznie od twoich preferencji, bank nie narzuca swoim klientom tego, który z nich powinni wybrać.
Otwarty rachunek powierniczy przewiduje regularne wpłaty podzielone na transze, które wcześniej ustala się w harmonogramie. W tym przypadku bank kontroluje postęp prac, jeśli kolejny etap został zrealizowany, to przelewa deweloperowi pieniądze. Zazwyczaj jest to kwota pomiędzy 10 a 25 procent kosztów inwestycji.
Rachunek otwarty docenią deweloperzy, jednak nie do końca jest on bezpieczny dla klientów. Dlaczego? Ponieważ, nawet gdy klient zapłaci ostatnią transzę deweloperowi np. ze środków kredytu hipotecznego, to i tak nie staje się on jeszcze właścicielem nieruchomości, którą chce kupić.
Zamknięty rachunek powierniczy
Ten rodzaj rachunku powierniczego przewiduje wpłatę pieniędzy przez klientów za zrealizowane już etapy inwestycji, zgodnie z umową deweloperską. Decydując się na rachunek zamknięty, deweloper otrzymuje całość środków zdeponowanych na rachunku po tym, jak nabywca otrzyma prawo będące przedmiotem umowy deweloperskiej.
W praktyce bardzo niewiele firm deweloperskich decyduje się na ten rodzaj rachunku. Jest tak dlatego, że dla inwestora oznacza to opłacanie projektu bez udziału pieniędzy pochodzących od klientów. Musi w takim wypadku używać środków własnych lub kredytu. Ten rodzaj rachunku docenią jednak klienci, dla których właśnie ta opcja jest bezpieczniejsza.
Kredyt deweloperski – czego unikać?
Podczas ubiegania się o kredyt deweloperski, nawet najbardziej doświadczonemu inwestorowi mogą przytrafić się pomyłki. Do najczęstszych błędów można zaliczyć:
– Tworzenie dokumentacji projektowej, szukanie finansowania i na końcu analiza rynku, w momencie, gdy kolejność tych działań powinna być zupełnie odwrotna.
– Nieanalizowanie rynku i potrzeb potencjalnych klientów.
– Bagatelizowanie potrzeby posiadania wkładu własnego, w momencie, gdy powinien on wynosić minimum 20%.
– Niedopracowany harmonogram wykonywania poszczególnych prac i etapów realizowania projektu.
– Zły wybór rachunku powierniczego.
Jak widzisz, pułapek na drodze do zrealizowania projektu może być sporo. Powinieneś zdawać sobie sprawę ze wszystkich z nich, ponieważ wtedy łatwiej będzie Ci ich unikać i zwiększysz szanse na sukces inwestycji.
